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2019房地産營銷未來發展趨勢

來源: 時間:2019-03-07 浏覽次數:1699

回顧2017和2018年,我們對地産投資增速的預測明顯高于當時的市場一致預期,且事後看來更接近其真實走勢。2017年房地産投資同比增長7%,2018年前10個月累計同比9.7%,均與我們此前預測大體相當(即2017年年地産投資同比8%、2018全年增長10%)。

我們當時之所以作出這樣的預判,得益于對影響地産投資的多重因素及其變化趨勢有深入的研究,包括地産交易,土地儲備、地産庫存、開發商現金流和相關政策的影響等等。

而站在當前時點,市場普遍認爲2019年房地産投資可能呈現低個位數正增長,但是,我們認爲其增速可能會下降5%-10%。在本篇報告中,我們將闡釋對2019年地産交易和投資持較謹慎態度的原因,並分析地産周期走弱的潛在宏觀影響。

名義增長放緩和實際融資成本高企一段時間後,這一輪的“超長” 地産上升周期可能已接近尾聲[1],尤其是考慮到未來幾年棚改貨幣化對地産銷售增速的貢獻會下降。

自2015年2季度以來,房地産銷售面積已實現連續40個月以上的正增長,而曆史上這類“上升周期”往往不超過兩年。我們認爲,2014-15年貨幣、財政和房地産相關政策的放松,2016-17年的再通脹,疊加三四線城市過去三年大體量的棚改貨幣化政策一起造就了地産這一輪的“超長周期”。
過去12個月,房地産銷售面積超過17億平方米,且過去連續三年的銷售面積均大幅高于12億平方米的長期平均水平。但近期,隨著名義收入增長放緩、通脹預期下行,住宅銷售已開始出現走弱迹象。

此外,棚改貨幣化規模高位下行可能也將加劇住宅交易增速的下行壓力。根據我們的測算,2015年棚改貨幣化帶動住宅銷售1.5億平方米,而2017年的這一數字已躍升至3.1億平方米,占當年住宅銷售的20%以上。

然而往前看,棚改貨幣化對房地産銷售增速的貢獻難免會逐步減弱。

與此同時,雖然房地産市場有降溫征兆,但需求端政策依舊明顯偏緊。2016年10月後,越來越多的城市加入地産“限購”的行列,總體而言,目前地産需求端的政策限制堪稱“史上最嚴”。

在地方層面,仍有79個城市(至少在“名義”層面)維持限購政策。此外,一些大城市還疊加了抑制改善性需求的“限售”的規定。在中央層面,首付比例、認房認貸、房貸額度控制和(較少考慮項目質量及稀缺性的)新房“限價”管理等政策依然維持此前偏緊的態勢。

開發商的現金流日益趨緊。據我們分析,開發商現金流層面的壓力可能會日益加劇,主要考慮到:1)銷售可能放緩,導致開發商回款增速下降;2)對開發商各個渠道融資的監管均偏緊,加劇其資金壓力;

國內開發商債券的還款壓力會進一步加大,其中包括債券的到期和回售。2015年2季度至2016年底,對地産商債權融資的短暫放松刺激了地産債的發行,而這些債券的到期還款壓力在今後幾個季度較爲集中。

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