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房地産行業發展|商業地産機會逐漸顯現

來源: 時間:2019-03-18 浏覽次數:442

近幾年,土地資源稀缺性進一步凸顯。隨著土地價格不斷上升,“招拍挂”競爭日趨激烈,聯合取地、合作開發也成爲開發商擴大銷售規模、分擔運營風險,實現優勢互補、合作共贏的重要方式。
目前,房地産行業在中國整體經濟規模中有著舉足輕重的地位,可以從行業與GDP增加值占比、出讓金占財政收入的比例與開發投資占全社會固定資産投資的比例多個角度分析。
1、行業增加值與GDP占比:單從房地産行業自身産業增加值來講,2016年達到4.9萬億,占當年GDP比例爲6.68%。同時,近10年占GDP比例一直持續上升。如果考慮了和房地産密切相關的建築業(刨除與房地産建安業務無關的建築業産能),二者增加值也基本占到GDP的10%。進一步考慮房地産的上遊(如建築用的鋼鐵、水泥和玻璃等)和下遊(如裝修、家具、家電和其他裝飾材料等)的共同影響,房地産行業對GDP的影響可能占到20%。
2、土地出讓金與財政收入:2017年,全國300個城市各類土地成交出讓金4.1萬億元,同比增長39.3%,其中,住宅用地出讓金3.4萬億元,同比大幅增長46.7%。相較于2017年全國財政收入23萬億,土地出讓金達到了17.8%的比例,對于財政收入舉足輕重。
3、固定資産投資:從占固定資産投資比例來看,房地産全社會固定資産投資規模達到了14萬億的水平,在全社會固定資産投資中占比一直穩定在25%左右,近年來略有下降,但仍然是舉足輕重。如此規模體量的行業,保持其穩定性是十分必要的。

從經濟增加值占GDP比例、土地出讓金占財政收入比例、房地産開發投資占全社會固定資産投資比例等多方面分析,房地産行業在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位,關系到民生,也關系到經濟增長。政府會持續地對房地産行業加以調節和管控,一方面是防止市場過熱,同時也要防止快速下跌,保持市場整體穩定、可持續健康發展無疑是最佳的選項。


從商業地産市場整體來看,過去庫存壓力高企的商業地産隨著新開工的減少、銷售的增加,近幾年存量開始減少,商業地産的風險逐漸降低。同時,由于城市城鎮化率、經濟發展結構和商業地産存量的不同,城市間市場存在明顯分化,部分二三線城市仍然面臨較大的供應過剩風險。
對于獨立商業發展商來說,盡管優質項目在運營穩定期也能夠實現較好的收益水平,一般持有物業投資回收期較長,對于資金占用較大。對于社區商業發展商來說,在綜合用地比例不斷提高的背景下,在住宅開發的同時加大社區商業的開發,既通過部分持有商業的開發獲得穩定的現金流,更重要的是通過商業配套爲住宅銷售提供增值。同時,商業地産的融資渠道在不斷拓寬,目前ABS發展迅猛,良好的持有型物業可以爲開發商提供很好的基礎資産,這也增加了房企對優質商業地産的青睐。

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